Điều gì xảy ra với BĐS có thời hạn sử dụng 50 năm khi hết hạn?
Theo nhiều chuyên gia bất động sản kinh nghiệm và uy tín, thì thông tin về việc mất tài sản sau khi hết thời gian sử dụng 50 năm đang bị đẩy quá xa so với bản chất thật của sự việc. Bởi mọi yếu tố pháp lý có liên quan khi tiến hành triển khai các dự án căn hộ đều đảm bảo cho khách hàng sở hữu nhà lâu dài, mặc dù thời gian thuê đất của CĐT là có thời hạn 50 năm hay không.
Thực tế là người mua đang hiểu lầm:
Thông tin liên quan đến việc mua nhà sở hữu 50 năm sẽ bị mất trăng xuất phát từ việc một số khách hàng đăng tải và phản ánh về một số trường hợp mua nhà chung cư của một số dự án tại TP.HCM khi trong hồ sơ pháp lý của CĐT cung cấp thì dự án chỉ được nhà nước giao đất 50 năm trong khi vẫn được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở.
Việc này đến từ việc khách hàng hiểu sai bản chất pháp lý khiến dư luận hoang mang khi bỏ tiền ra sở hữu căn hộ.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội BĐS TP.HCM, việc nhà nước chỉ cấp thời hạn sử dụng đất 50 năm là thời gian quy định triển khai dự án. Khi chuyển sang đất ở, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ, được cấp sổ hồng sử dụng ổn định lâu dài.
Quy định này được xây dựng nhằm mục đích phòng ngừa rủi ro khi CĐT nhận đất quá lâu nhưng không triển khai dự án, gây lãng phí quỹ đất và không phát huy được giá trị gia tăng của đất theo thời gian.
Ông Nguyễn Mạnh Cường, một Chuyên gia BĐS đưa ra lời khuyên, Khách hàng nên tìm hiểu kỹ pháp lý dự án cũng như các văn bản pháp luật có liên quan ngoài việc chỉ nghe thông tin bên lề trên mạng xã hội tránh gây hiểu lầm và hoang mang cũng như đánh mất cơ hội sở hữu các căn hộ ưng ý.
Theo Khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư”.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư phải được xác định theo cấp công trình xây dựng, cũng như kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở.
Cách tính thời hạn theo cấp công trình xây dựng được quy định rõ ràng, với 4 cấp đối với nhà chung cư.
Cụ thể, công trình cấp 4 (1 tầng kết cấu đơn giản) có niên hạn sử dụng dưới 20 năm. Công trình cấp 3 (2-7 tầng) có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm. Công trình cấp 2 (8-20 tầng) có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm. Công trình cấp 1 (trên 20 tầng) và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm.
Cũng Theo ông Lê Hoàng Châu, không có một công trình nào tồn tại vĩnh cửu mà không có trùng tu sửa chữa.
Nếu 50 năm sau chung cư xuống cấp, người sở hữu nhà có quyền bỏ tiền ra nâng cấp, cải tạo. Nếu không có điều kiện làm thì sẽ áp dụng giống như các phương án di dời và cải tạo chung cư cũ hiện nay.
“Phương án nào đưa ra cũng đảm bảo quyền lợi về tài sản của người mua nhà, và đảm bảo quy hoạch của thời kỳ đó”, ông Châu nhấn mạnh.
Trả đất vẫn còn tài sản
Các chuyên gia nhấn mạnh việc người mua nhà chung cư hoàn toàn yên tâm về quyền lợi của mình khi sở hữu căn hộ đã mua.
Theo Luật sư Phạm Đình Bắc (Đoàn Luật sư TP.HCM), việc mua căn hộ và sở hữu các giấy tờ pháp lý rõ ràng như sổ hồng đồng nghĩa với việc giá trị tài sản đó được đảm bảo lâu dài. Dù thời hạn thuê đất hoặc sử dụng chung cư đã hết hạn, các đơn vị chức năng hoặc chủ đầu tư sẽ chuyển đổi giá trị tài sản (đền bù, tái định cư…) một cách hợp lý cho người sở hữu.
Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được bố trí tái định cư.
Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở ký giữa người được bố trí tái định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư nếu do Nhà nước đầu tư. Hoặc người mua ký với chủ đầu tư dự án nếu do doanh nghiệp kinh doanh đầu tư xây dựng.
Nếu chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ, tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư theo quy định tại Điều 36 của Luật Nhà ở 2014.
Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ sẽ được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.
Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, chủ đầu tư dự án phải lo chỗ ở tạm thời, hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.
Với trường hợp doanh nghiệp và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.
Khi nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới, việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt.
Nếu doanh nghiệp và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.
Luật sư Phạm Đình Bắc cho hay: “Trong mọi trường hợp người mua chung cư có thể chủ động về quyền lợi của mình. Người dân có thể lựa chọn tái định cư tại chỗ, tái định cư trong phường đó hoặc tự túc đều được. Mọi chi phí liên quan đều được đảm bảo trên cơ sở thị trường và thỏa thuận”.
